Sådan forhandles CAM-gebyrer i kommercielle leasingaftaler

Jo større det kommercielle rum du lejer, jo mere sandsynligt vil du være i stand til at forhandle CAM (Common Area Maintenance) gebyrer og eventuelle tilknyttede administrationsgebyrer. Men uanset hvor lille pladsen, accepterer man aldrig vilkårene for nogen lejekontrakt uden at anmode om en bedre aftale.

I en advarsel om vanskeligheden ved at bryde ind i den kommercielle ejendomsindustri, CFO Magazine reporter, Laura DeMars, tyder tydeligt på, at selv fast ejendom fagfolk kan have svært ved at forstå kompleksiteten af ​​CAM gebyrer; "Kompleksiteten i branchen gør det svært at bryde ind …" DeMars siger yderligere:

"På indkøbscentre betaler f.eks. Lejere normalt for vedligeholdelse af bygningen gennem et fællesområde vedligeholdelse (CAM) gebyr. Mens en CFO i et ejendomsadministrationsfirma ikke direkte styrer lejerne, skal han stadig forstå, hvordan disse gebyrer indsamles … vigtigere, da store detailhandlere ofte bestrider CAM-gebyrer eller kun betaler en procentdel … skal økonomidirektøren vide, hvordan man redegør for forskellen, eller CAM slippe. "

Før du forsøger at forhandle CAM eller administrationsgebyrer, skal du være sikker på, at du forstår, hvad de er. Hvis CAM-gebyrer er et kompliceret problem for økonomidirektørerne, går du bedre ind i forberedelserne!

Industri Standard CAM Gebyrer

Fordi betingelserne for visse fællesarealer har en direkte virkning for lejere, er gebyrer forbundet med omkostningerne ved vedligeholdelse og reparation af ganger, elevatorer, trapperum, lobbyer og fælles toiletter relativt standard i CAM-gebyrer. Også vurderet typisk til lejere i CAM gebyrer er omkostninger forbundet med vedligeholdelse af parkeringspladsen (herunder belysning og landskabspleje) og fortove.

Tips til forhandling af standardkampafgifter

Hvis den type gebyrer, du bliver bedt om at betale er uforhandlingsbar, skal du sørge for, at din lejekontrakt specifikt tillader dig at gennemse udlejerens regninger. Erhverv er forretning, og dette bør ikke ses som en mistillid til en udlejer eller noget personligt, men at betale ukendte gebyrer simpelthen i god tro er ikke god forretning. At kræve en erklæring i det mindste, at udlejer skal stille dokumentation (ansvar) for alle gebyrer, der er opkrævet, er den eneste måde at sikre, at du bliver opkrævet retfærdigt.

Du bør også forhandle om, hvor meget CAM-gebyrer kan øges hvert år - sætter et maksimumsbeløb eller en procentdel. Denne "cap" bør opføres separat fra eventuelle andre huslejeforhøjelser.

Operations og Management (O & M) Administrative Gebyrer

Hvis din lejekontrakt kræver, at du betaler CAM-gebyrer for drifts- eller administrationsomkostninger - straks modsætte sig sådanne omkostninger. Hvis udlejeren insisterer, bedes du se en liste (bevis) af disse omkostninger og hvordan din andel er blevet beregnet. Disse gebyrer kan faktisk ikke kaldes CAM-gebyrer, men "Administrative gebyrer." Administrative gebyrer er stadig CAM-gebyrer - udlejeren forsøger at få dig til at bidrage til sine egne omkostninger. Administrationsgebyrer er normalt baseret på en procent af de samlede CAM omkostninger.

Tips om forhandling af O & M administrationsgebyrer

De fleste lejere vil gøre indsigelse mod drifts- og administrationsgebyrer, fordi udlejer allerede gør indkomst fra lejen, der opkræves selv uden CAM-gebyrer. Hvis din CAM-afgift omfatter løn til ledelse eller administrativt personale (på eller uden for stedet), erstatningsansvarsforsikring (du skal betale for din egen ansvarsforsikring - udlejer vil kræve dette før du kan flytte ind), reklame og andre salgsfremmende aktiviteter, professionelle tjenester som juridiske eller regnskabsmæssige tjenester, forsøger at forhandle disse ud af din lejekontrakt.

Ifølge Rosie Rees, "The Battle Over CAM Charges," Retail Traffic Magazine; "Savvy lejere vil reducere procentdelen (som spænder fra 25% til 5%) og udelukker omkostninger, der ikke er vedligeholdelsestype, fra beregningen (fx skatter, forsikringer, forsyningsvirksomheder)."

Rees mener også, at vedligeholdelses- og reparationsomkostninger i forbindelse med bygningerne (dvs. tage, bygningsfundamenter og udvendige vægge) ikke bør absorberes af lejere, da disse ikke er fællesarealer, der anvendes af lejere eller deres kunder. Rees præcist påpeger; "Ejeren får allerede indkomst fra disse bygninger i form af husleje. Eventuelle omkostninger ved at opretholde og erstatte dem skal betales af udlejeren ud af lejebeløbet."

Kilder:

Rosie Rees. Retail Traffic Magazine Online. "Slaget om CAM-gebyrer." 1. september 1999.

Laura DeMars. CFO Magazine. "The Real Deal." August 2007.