Common Area Maintenance (CAM) Gebyrer i Leasing

Når du leaser kommercielt rum, betaler du for mere end blot den faktiske kvadratmængde, du vil optage. I mange kommercielle leasingkontrakter, og især leasingkontrakter i detail- og industriområdet, betales ekstra gebyrer ofte som "Common Area Maintenance" (CAM) gebyrer. I ikke-industrielle rum kan du høre denne udgift kaldet "Load Factor", som inkluderer CAM-gebyrer. CAM-udgifter er fordelt til lejere på pro rata-basis: Jo mere firkantede optagelser en lejer lejer, jo større procentdel af CAM-udgifter skal det betale.

Der er to grundlæggende beregninger for CAM-gebyrer: Variabel CAM-gebyrer, hvor det beløb, som en lejer er forpligtet til at bidrage med, øger baseret på en række faktorer og faste CAM-gebyrer, hvor gebyrerne er et fast beløb.

CAM-gebyrer kan betales månedligt, kvartalsvis, årligt eller endda opkrævet fra tid til anden, når der kræves større reparationer til bygningen eller hele forretnings- / industriparken.

CAM-gebyrer kan eskalere med en anden sats end den månedlige lejeperiode, fordi de har tendens til at være mere variable. Som følge heraf er det vigtigt, at din lejekontrakt fortæller forskellen mellem "variable" og "faste" CAM-gebyrer og inkluderer en form for cap eller gøre det klart, at din CAM-gebyr kan maksimeres hvert år. Denne stigningshastighed bør være et særskilt overvejende billede af, hvor meget du basale husleje stiger hvert år.

CAM Fee Definitioner: Smal og Vildledende

Mange online definitioner af CAM-gebyrer definerer dem som gebyrer for en lejer, der deler en del af de direkte omkostninger til at opretholde meget specifikke fællesområder. Disse oversimplificerede definitioner er ikke helt korrekte, og en udlejer kan indeholde mange indirekte omkostninger som CAM-gebyrer, der ikke er så oplagte. Denne praksis er blevet diskuteret højt blandt fagfolk i branchen om, hvorvidt dette er etisk eller endog lovligt. Kort sagt bør du aldrig underskrive en lejekontrakt uden at forstå, hvad CAM-afgifter dækker dine unikke kommercielle leje.

Formålet med CAM-gebyrer

Både CAM og Load Factor-gebyrer tjener det samme grundlæggende formål: at kræve, at lejere hjælper med at dække udlejerens direkte udgifter til "fællesarealer". Fællesarealer kan omfatte både interne (ganger, elevatorer, lobbyer, offentlige badeværelser osv.) Og eksterne omkostninger (parkeringspladser, anlagte områder osv.).

Angiv præcis, hvad dine CAM-gebyrer dækker i lejekontrakten, hvor ofte de skal betales, og hvor meget de kan øges hvert år. Hvis du bliver nødt til at hjælpe med omkostningerne ved større renoveringer som parkeringspladsens repaving eller nogen form for strukturreparationer, skal du få det skriftligt. Udlejer skal oplyse, hvornår disse reparationer blev lavet, og når de er planlagt eller forventes at blive udført i fremtiden.

Ikke alle udlejere vil kræve lejere at hjælpe med udgifter som tagdækning, vedligeholdelse af parkeringspladser og strukturelle reparationer. Der er virkelig ingen standard, der gælder for lejemål, så stol ikke på blot at se "CAM-gebyrer" i din lejekontrakt; vær sikker på, at CAM-gebyrer forklares.

En udlejer kan indeholde en bred vifte af udgifter, der blot er opført som "CAM Gebyrer" eller "Administrative Gebyrer" på den forudsætning, at disse er udgifter udlejeren betaler til gavn for alle lejere. Hvis CAM-gebyrer ikke er tydeligt angivet eller forklaret i en lejekontrakt, skal du sørge for specifikt at spørge, om du betaler for et af følgende:

• Sikkerhedssystemer eller lønninger eller andre omkostninger forbundet med onsite sikkerhedspersonale
• Tilladelser, skatter, forsikringer eller eventuelle juridiske omkostninger
• Reklame, tegn eller andre generelle overheadomkostninger, som udlejer pådrager sig for at drive eller fremme bygningen (dvs. lønninger eller fordele for ansatte på stedet eller endda uden for stedet)
• Reparation og renovering af vedligeholdelse af ejendommen, herunder landskabsplejeudvidelser eller redesigner, udvendig maling, udvendig eller parkeringsbelysningsarmaturer, belægning eller genopretning, tagdækning eller reparationer og opgraderinger til centrale VVS-, el-, kloak- og VVS-systemer

• Utilities, leje eller andre omkostninger ved at opretholde separate leasingkontorrum enten på eller uden for stedet

Forstå Nemlig Hvilke CAM-gebyrer er angivet i din kommercielle leje

Her er en advarselshistorie at notere. I 1989, en professionel lejet industrielle rum til at åbne en håndværk forsendelse og hobby butik. Parken syntes at være i god stand, og udlejer var en ven af ​​lejerens familie og skåret lejren med en tredjedel som høflighed. Da dette var den første industrielle leasingaftale, havde lejeren underskrevet, de fulgte ikke fuldt ud kraften i CAM-afgifter. Med andre ord underskrev de et bindende juridisk dokument uden en anelse om, hvad de signerede.

De vidste ikke, hvad en Triple Net Lease var, kun at de skulle undgå at underskrive en. En Triple Net Lease er den mindst gunstige for alle lejemål for lejere; Det kræver, at du betaler for vedligeholdelse, skatter og forsikringer. Når lejeren spurgte udlejer hvilken type leje de skulle underskrive, udlejer ejeren udtrykket "Triple Net". I stedet fortalte udlejeren lejeren at deres leasing omfattede CAM og administrationsgebyrer. Hvad de ikke vidste på det tidspunkt var, at administrationsgebyrerne inkluderede skatter, forsikringer og en lang række andre meget dyre omkostninger.

Kun en måned i lejekontrakten begyndte parkejeren omfattende renovering af parken, herunder omformning af frontenhederne til at blive mere som detailhandel. Tegn blev ændret, bygningen blev malet og nogle strukturelle ændringer blev foretaget på forsiden af ​​industriparken.

Regningen blev opdelt blandt alle lejere, og selvom lejerne havde en meget lille enhed lå de fast med en $ 5.000-regning - deres del af parken opgraderinger, selvom deres enhed var på siden og på ingen måde gavn direkte ud af nogen af forbedringerne. Andre lejere blev ramt med næsten $ 20.000 i renoveringsgebyrer. Havde lejeren læst lejekontrakten mere omhyggeligt, ville de have vidst nok til i det mindste at spørge, om der var planer om opgraderinger i den nærmeste fremtid, og for at se, at hvad de troede var en simpel lejekontrakt, var faktisk en Triple Net Lease i forklædning.