Kommerciel udvisning for udlejningskriminalitet

Hvis du har en lejer leje kommerciel plads fra dig, der ikke har betalt deres husleje, eller som har overtrådt deres lejekontraktvilkår, kan du overveje at udskyde dem. Udkastelse bør ses som et sekundært skridt at tage efter Der er gjort andre rimelige bestræbelser for at løse problemer med lejere.

Udvisning for manglende betaling af leje bør være en forretningsbeslutning

Alle virksomhedsejere kan blive udsat for kontantstrømsproblemer fra tid til anden, men hvis din lejer enten ikke er i stand til at betale husleje eller ikke er villig til at arbejde sammen med dig for at få lejebetalinger i gang, kan du ikke bare ændre låsen på deres døre. og hold deres virksomhed gidsler - du skal gå igennem visse trin for at få dem lovligt udsat.

Før du beslutter dig for at udskyde din lejer, skal du overveje forretningsaspekterne. Hvor længe vil det tage dig at leje ejendommen igen? Er du nødt til at lægge en masse penge til reparationer? Er lejeren med øjeblikkelige økonomiske problemer eller usandsynligt nogensinde at få og holde sig gældende på deres husleje? Skal du gå til retten?

Når du har valgt det rigtige valg er at udskyde en lejer, jo hurtigere du starter processen, desto bedre. Hver dag er du ikke i stand til at leje pladsen endnu en dag, du mister penge på ejendommen og en anden nat med tabt søvn, der bekymrer sig om ting.

Du har sandsynligvis brug for en advokat

At udskyde en kommerciel lejer for ikke at betale deres husleje, skal du være bekendt med loven eller ansætte en advokat for at hjælpe dig med at indgive en udsendelsesordre. Hvordan du fortsætter kan også blive påvirket af, om virksomheden er et selskab, partnerskab eller lejemålet var personligt garanteret af virksomhedsejeren.

Advokaten, du ansætter, bør aktivt udøve forretningslovgivning og skal helst specialisere sig i kommerciel forretningstransaktioner. Formerne, lovene og processerne for at udskyde en boliglejer er ikke de samme som dem, der udsender en kommerciel lejer.

Nogle advokater opkræver et fast gebyr, andre en timepris, men de fleste vil også opkræve gebyrer, advokatgebyr og endog tid, du bruger på telefon med advokat- og porto- og dokumentkopiering. For at undgå skjulte omkostninger skal du spørge om alle gebyrer, du måtte pådrage sig, før du beholder en advokat.

Udskyde en kommerciel lejer tager tid og er ofte dyrt. Du vil få en lettere tid, der viser, at en lejer er i restance (skylder dig penge), end du vil for en anden overtrædelse af lejekontrakten. Men i alle tilfælde, når du udskyder en lejer, er bevisbyrden på dig for at vise, at du bare har anledning til at starte lejeren.

Nogle af de særlige lejerrettigheder, der følger af loven for boliglejerne, udvides ikke til kommercielle lejere. Erhvervsejere er langt mere sårbare over for udlejere, end boliglejerne, men det betyder ikke, at ejendomsejeren kan overtræde lovene i din stat.

Hvis din lejer har arkiveret konkurs

Selv om forbundslovgiverens konkurslov blev ændret i 2005 for at begunstige udlejeren, kan individuelle statslove stadig påvirke udstedelse af en kommerciel lejer til ikke-udbetaling af husleje.

Hvis en lejer allerede har indgivet konkurs inden en udlejer forsøger at udskyde for manglende betaling af leje, vil et automatisk ophold til fordel for lejeren forhindre udlejer i at give lejeren en opsigelsesvarsel eller fra begyndelsen af ​​udsættelsesprocessen.

Dog kan udlejer stadig fortsætte med udsættelsen ved at anmode den føderale konkursdomstol om at ophæve opholdet. I de fleste tilfælde vil dommeren løfte opholdet, fordi en lejekontrakt ikke har nogen indflydelse på værdien af ​​lejerens ejendom.

Hvis lejeren filer konkurs efter udsættelsesprocessen begynder, føderale lov sider med udlejeren. Men en håndfuld stater tillader lejeren 30 dage fra udsættelsesdommen for at helbrede gælden.

Udskyde en lejer, der allerede har indgivet konkurs, eller som registrerer konkurs efter udvisningsprocessen er begyndt, kan være kompliceret. Nogle love tillader kommercielle lejere at standse udsættelsesprocessen, når konkursretten er involveret, og i sådanne tilfælde er det næsten altid bedst at ansætte en advokat.

Skridt involveret i at udskyde for manglende betaling af leje

Giv meddelelse om standard: Selvom din lejekontrakt ikke kræver, at du gør det, skal du altid sende lejeren en standardmeddelelse (meddelelse om udsættelse), der angiver, at lejen er forfalden, og du vil fortsætte med udvisning, hvis lejen ikke betales fuldt ud inden for en bestemt tidsramme (dette kan være tidsrammen som angivet i lejekontrakten eller en længere dato du vælger at indstille for at give mere tid til lejeren til at betale op.)

Accepter ikke delbetaling: Ifølge advokater i Minnesota-advokatfirmaet Jacob C. Hendricks og Jon L. Farnsworth er forsigtighed, at "udlejere kan utilsigtet tilgive en overtrædelse og udelukkes fra at udskyde lejere, hvis delvis betaling af leje er accepteret. Ligeledes er en udlejer, der accepterer lejerens nøgler forud til opsigelse af lejekontrakten og uden nogen anden skriftlig aftale kan være udelukket fra at samle fremtidig leje fra lejeren."

Start Rettens proces: Når den dato, du gav din lejer at betale fuldt ud, er gået, vil din advokat tjene lejeren med en formel udvisningsbekendtgørelse og indgive en anmodning til retten til at planlægge en udsættelseshøring.

En dommer kan bestemme, at lejeren skal forlade ejendommen med det samme eller give dem et par dage. En dommer vil også sandsynligvis regere og give lejeren mulighed for at tilbagebetale lejeskulden over tid. Lejer kan også holdes økonomisk ansvarlig for fremtidige huslejer, indtil ejendommen er lejet igen.

I alle tilfælde, når du står over for at udskyde en ellers god lejer for manglende betaling af leje, er det klogt at overveje sandsynligheden for, at lejeren bliver ramt af deres husleje. Hvis du tror, ​​at lejeren kan arbejde med dem. Hvis du er usikker, ikke i stand til eller villig til at tage denne risiko, skal du straks starte evakueringsprocessen.Du vil gøre dig selv en tjeneste, og lejeren fordi jo hurtigere du kan leje ejendommen til en anden, tjener du penge, og lejeren er ansvarlig for mindre "tab af fremtidig leje."