Forstå "Gross-Up" før du underskriver en kommerciel leasingaftale

Udtrykket "gross-up" gælder typisk for fuldt servicerede lejemål, undertiden kaldet "full service leasing". Lejer betaler faste beløb for visse ydelser ud over en grundrente for den faktiske plads, han leaser med denne type lejemål.

For eksempel kan en udlejer betale for fælles arealvedligeholdelse, også kaldet CAM-udgifter, så divider dette gebyr med antallet af brutto kvadratfod i en bygning og opkræver hver lejer et beløb baseret på den procentvise kvadratfod, han indtager. En opkøbsklausul i en lejekontrakt tillader, at hvis en bygning er mindre end 90 til 100 procent optaget, beregnes udgifterne stadig for lejernes andel af driftsomkostningerne op til procentdelene -90 til 100 procent.

Gross-up betales som ekstra husleje og dækker ofte de variable omkostninger, de der kan gå op eller ned i en given måned baseret på belægning og andre faktorer.

Fordelene ved gross-up for udlejere

Dette er et tilfælde, hvor du måske ikke får hvad du betaler for, hvis du er lejer. Lad os eksempelvis sige, at Leo Landlord lige har købt en kommerciel bygning. Tom Lejeren er den første til at leje plads fra ham. Tom lejer 10.000 kvadratmeter butiksområde. Bygningen udgør 100.000 kvadratmeter. Tom lejer 10 procent af bygningen.

I et grundlæggende pro rata scenario, der fordeler variable omkostninger blandt lejere, ville Tom betale 10 procent af disse omkostninger, fordi 10 procent af bygningen er allokeret til ham. Men lad os nu sige, at Leo har svært ved at finde andre lejere, og denne situation fortsætter i et par måneder. Leo sidder fast i en opkøbsklausul i Toms lejekontrakt, og Leo sidder fast med regningen for 90 procent af udgifterne, som normalt vil blive betalt af sine lejere, simpelthen fordi der ikke er andre lejere, han kan tildele dem til.

En opkøbsklausul kan give ham mulighed for at ophæve Toms procent til 50 procent, men højst sandsynligt til 95 eller 100 procent, fordi han er den eneste lejer i bygningen.

Hvordan er denne messe?

Tom Lejeren tror måske ikke, at dette arrangement er retfærdigt, men Tom er faktisk den eneste lejer, der nyder godt af de tjenester, der indgår i disse variable omkostninger. Leo udlejer ikke direkte gavn, så det kunne siges at det er uretfærdigt for ham at skulle betale for 90 procent af de tjenester, som kun Tom bruger. Måske indebærer en af ​​disse udgifter at opretholde overvågningskameraer på parkeringspladsen. Fordi der ikke er andre lejere, er de eneste, der kommer og går i den parkeringsplads, Toms kunder, så det forekommer rimeligt, at Tom alene skal betale for tjenesten.

Læs det fina udskriv

Hvis du overvejer at indgå en kommerciel lejekontrakt, skal du læse den fine print omhyggeligt og beskytte dig selv ved at lave lidt ekstra hjemmearbejde. Hvis der faktisk er en grovklausul deri, skal du sørge for, at den tilladte stigning er inden for rimelige procentsatser. Hvis Tom betaler for alt det overvågningsudstyr, beklager han sandsynligvis, at han ikke forsøgte at forhandle procentdelen nedad. Den tilladte procentdel skal tydeligt fremgå af lejekontrakten.

Hvis Tom havde kigget på Leos fortidshistorie med leje af kommercielle bygninger, kunne han måske have lært, at Leo historisk set har haft svært ved at få og holde lejere af en eller anden grund. Eller måske er Leo bare uerfarne - det er hans første forsøg på en sådan investering, så det kan tage lidt tid at få det rigtigt. Hvorvidt Tom måske ikke vil indgå en lejekontrakt med Leo, der indeholder en grovklausul af denne grund - det er mere sandsynligt, at han måske er en af ​​de få lejere i lokalet til enhver tid.

Hvis der var syv lejere, der lejede 70.000 kvadratmeter fra Leo, ville opbruddet være mindre, dybest set forskellen mellem 70 procent og 95 eller 100 procent, og denne forskel ville blive fordelt blandt alle syv lejere.