Load Factor i en Commercial Lease og hvordan man beregner det

"Load factor" er et udtryk, der refererer til metoden til beregning af de samlede månedlige lejeomkostninger til en kommerciel lejer. Det kombinerer brugbare kvadratfod ud over en procentdel af kvadratmeter fællesarealer, som lejeren forventes at drage fordel af. Det kaldes nogle gange en "add-on" -faktor eller et "fælles område" -faktor.

Hvad tæller som fælles områder

Fællesområder kan omfatte toiletter, lobbyer, elevatorer, trappeopganger og fælles gange. De er områder, som en kommerciel lejers kunder, kunder og medarbejdere kan få adgang til og forventes at bruge.

Brugbare kvadratfødder i belastningsfaktorberegningen

Load factor beregninger begynder med at identificere forskellen mellem brugbare og rentable kvadratfødder. Brugbare kvadratfødder definerer det område, som du og din virksomhed rent faktisk er og udelukkende i stand til at besætte. Andre lejere har ikke adgang til dette rum. Det er din butik, dit kontor, din placering.

Hvis du lejer butiksområde, der er 25 'x 20', har du 500 kvadratmeter brugbart rum. Dette er dit område, og din virksomhed kan formodentlig gøre brug af det hele. Hvis du forlader et hjørne af dette rum ledigt, er det dit valg, men du kunne Brug det rum, hvis du vil, så det bidrager til dine brugbare kvadratfødder.

Du og andre i forbindelse med din virksomhed kan også bruge de fælles områder-toiletterne, lobbyen, elevatorer, gange og trapperum - men de er ikke en del af dine anvendelige kvadratfod, fordi de ikke udelukkende er dine.

En undtagelse kan eksistere, hvis din brugbare kvadratfod er opdelt i separate værelser eller på separate etager. I dette tilfælde vil eventuelle adgangsmåder, der forbinder dem, bidrage til dine brugbare kvadratfødder. De er ikke fællesarealer, fordi andre lejere og / eller ejeren ej bruger dem.

Udlejes firkantede fødder i belastningsfaktorberegningen

Nu hvor du har identificeret dine brugbare kvadratfødder, kan du finde dine rentable kvadratfødder ved at tilføje på en procentdel af de fællesarealer, som du og / eller dine kunder også bruger. Procentdelen fastsættes typisk af udlejer eller ejendomsindehaver og er i nogen grad baseret på din anvendelige kvadratmængde i forhold til bygningens samlede kvadratiske optagelser.

Du har måske plads til at forhandle her. Der er ingen ensartet, overordnet procentdel, selv om den normalt ikke løber over 15 procent. Det kan afhænge af, om du lejer plads i et område med mange andre kommercielle lejere, såsom et indkøbscenter. Hvis dine kunder og kunder også har brug for en stor parkeringsplads, kan dette forhindre procentdelen.

Beregning af belastningsfaktoren

Begynd med den samlede firkantede optagelse af gulvområdet af hele bygningen. Nu trække de firkantede billeder af de fælles områder. Du er tilbage med brugbar firkantede optagelser, i det mindste hvis du lejer hele bygningen i stedet for plads i et indkøbscenter eller strimler. Opdel det samlede rum med den brugbare firkantede optagelse for at nå frem til belastningsfaktoren.

Hvis dine beregninger ankommer til en figur på 20 procent og udlejeren tilbyder 15 procent, har du sandsynligvis en god handel. Hvis du ankommer til en figur på 10 procent og udlejer spørger 15 procent, kan du måske forhandle eller indhente hjælp fra en ejendomsmægler til at gøre det.

Du vil også gerne notere, om belastningsfaktoren er justerbar i din lejekontrakt, med forbehold for omregning ved fornyelse. At køre en succesfuld forretning handler kun om planlægning. Hvis virksomheden ikke rammer og du står over for en mulig betydelig belastningsfaktorforhøjelse næste år, kan det være katastrofalt. Kommercielle lejemål er ideelt set langsigtede. Du ønsker ikke at skulle flytte din virksomhed.