Beregne kommercielle lejemål med kvadratfodsformler

Kommercielle lejemål beregnes ikke som boligleasing. Boliglejemål kan omfatte den samlede kvadratiske optagelse af et hjem, men lejen er ikke baseret på kvadratmeter. Månedlige husleje til boligejendomme bestemmes stort set ved at se på sammenlignelige huslejer i området. I erhvervsejendomme beregnes månedlig leje på en række komplekse måder ved hjælp af flere typer kvadratmeter målinger.

De målinger, der anvendes til bestemmelse af kommercielle rumleje, er baseret på retningslinjer fastsat af Building Owners og Managers Association (BOMA) International og betragtes som industristandard i hele USA.

Mange kommercielle lejemål bruger BOMA Standards og opkræver månedlig leje baseret på "lejelige kvadratfod" og ikke på "brugbare kvadratfod". Dette er vigtigt at forstå, fordi hvis du er citeret en pris på $ 1,25 pr. Brugbar kvadratfod, kan det være, hvad du ender med at betale for hver måned.

Udlejes firkantede fødder

Brugbare kvadratfod er antallet af kvadratfod, som en lejer indtager. Men der er andre dele af bygningen, som alle lejere bruger eller nyder godt af. Disse dele er kendt som fællesarealer og omfatter gange, trapperum, elevatorer og lobbyer.

Mængden af ​​kvadratfod for fælles arealer er fordelt mellem alle lejere på et prorateret grundlag. Hver lejer betaler en del af udlejerens udgifter til disse fællesarealer. Når disse gebyrer tilføjes til de anvendelige kvadratfod, kaldes resultatet "rentable kvadratfod".

For at gøre tingene endnu mere forvirrende kaldes denne praksis for at tilføje fællesarealkostnader til brugbare kvadratfod "belastningsfaktoren". Belastningsfaktorudgifter stiger normalt hvert år med en sats adskilt fra huslejeforhøjelser for brugbare kvadratfod. Det betyder, at du måske skal forhandle to lejeforhøjelser hvert år: en for belastningsfaktor og en til brugbar kvadratmeter leje.

Et eksempel på beregning af rentable kvadratfødder

Lad os sige, at kontorlokalet du lejer er fysisk 500 kvadratfod (den brugbare kvadratfod) er prissat til 1,25 dollar pr. Kvadratfod. Din brugbare kvadratmeter leje ville være $ 625 pr. Måned (500 SF x $ 1,25). Men din del af det fælles område tilføjer yderligere 100 kvadratfod. Din husleje beregnes ud fra 600 kvadratmeter, ikke den 500 du vil besætte.

Nogle husejere klump for både brugbare kvadratfod og din del af det fælles område til et tal (dette er normalt uretfærdigt for lejeren), men de fleste opkræver en anden sats pr. Kvadratfod til brugbare kvadratfod og for almindelige lejebidrag.

Bed om en sammenbrud af brugbare versus lejelige kvadratfods omkostninger

Før du selv ser et mellemrum, skal du sørge for at spørge over telefonen, hvilken hastighed der opkræves for brugbare kvadratfod og for lejelige kvadratfod, fordi det gør en stor forskel i din samlede månedlige leje. Og husk, hvis nogen fortæller dig, at et mellemrum er "1500 rentable kvadratfod", vil den faktiske (brugbare) størrelse af rummet blive mindre.

For at få dig til at se en ejendom, vil nogle udlejere blot fortælle dig den brugbare kvadratfodpris, men citerer den rentable kvadratmængde. Denne vildledende praksis gør en plads til at se større og billigere ud end den er. Så når du kommer op, finder du det rum, der lød godt ud på telefonen, faktisk er uden for dit prisklasse og mindre end du troede.

Mens de fleste ejendomsmæglere er ærlige om at afsløre sande samlede lejeomkostninger over telefonen, har de stadig en tendens til at angive størrelsen af ​​rummet som rentable fødder-ikke som brugbare fødder. Men nu er du klog nok til at vide præcis, hvad du skal spørge ejendomsmægleren.

I nedenstående tabel sammenlignes de tre typer kvadratmeter beregninger, der anvendes i kommercielle lejemål. Nogle lejemål opkræver blot brugbar kvadratfod, mens andre tilføjer en procentdel af det fælles område til den anvendelige kvadratmængde for at opkræve, hvad der kaldes rentable kvadratfodre.

Kvadratfodberegninger

Definitioner af kvadratfødder (SF)
Semester	Definition
Brugbare kvadratfødder	SF af plads faktisk besat af lejeren.
Udlejes firkantede fødder	Brugbar SF + a% af SF i de fælles områder.
Gross Square Feet	Samlede SF af hele bygningen.

Resumé

Brugbare kvadratfødder er den faktiske størrelse af rummet, du vil besætte. Udlejes kvadratfod er altid større, fordi den indeholder brugbare kvadratfod plus et ekstra antal kvadratfod af det fælles område aktier, som du ikke fysisk vil indtage.

Udlejesrum med belastningsfaktoren er den pris, du vil vide, fordi det er det du betaler for. Prisen pr. Kvadratfod for brugbare kvadratfod er kun en del af, hvad du vil betale hver måned.